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PRINCIPALES CAMBIOS INTRODUCIDOS EN LA LEY DEL CRÉDITO INMOBILIARIO. (NUEVA LEY HIPOTECARIA)

18/06/2019 · BLOG JURÍDICO

 

La nueva Ley Hipotecaria 5/2019 ha entrado en vigor el 16 de junio con importantes cambios para los clientes, La nueva Ley transpondrá parcialmente la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, como solución a las malas prácticas bancarias que se han recogido en los últimos tiempos. El objetivo principal responde a la necesidad de potenciar la seguridad jurídica, proteger al consumidor financiero, promover una actuación responsable en el contexto de la contratación hipotecaria.

A continuación, resaltaremos los puntos más importantes de la norma:

 

MAYOR PROTECCIÓN AL CLIENTE

La mayor protección con la nueva Ley Hipotecaria se puede ver en tres puntos principales:

Mayor información. Ahora el banco deberá entregar las condiciones del préstamo al cliente en una Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), y que tendrá carácter vinculante durante 10 días. Además, deberá facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas en la que se explican las cláusulas más importantes del contrato y una copia del mismo.

Examen en notaría. Los clientes deberán visitar al notario al menos un día antes de firmar la hipoteca para recibir asesoramiento gratuito y pasar un test que es condicionante de que el notario luego autorice o no la escritura.

Cláusulas abusivas. No se podrán inscribir cláusulas que se hayan declarado por los tribunales como abusivas, además, las cláusulas que incumplan lo señalado en la ley hipotecaria se declaran nulas de pleno derecho, por lo que no habrá plazo de prescripción para su denuncia.

AMORTIZACIÓN ANTICIPADA

La comisión por amortización anticipada se abarata. Sólo se podrá cobrar, además, si al banco le genera una pérdida financiera.

Si la hipoteca es variable, la comisión máxima será una de las dos siguientes opciones:

0,25% durante los primeros 3 años de vida del contrato.
0,15% durante los primeros 5 años del plazo del préstamo.
Si la hipoteca es fija, los límites serán los siguientes:

2% durante los primeros 10 años.
1,5% durante el resto del plazo.
 

INCENTIVOS POR TENER TIPO FIJO

En la nueva ley hipotecaria también se abarata pasar la hipoteca del tipo variable al tipo fijo.

La comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros 3 años del plazo del préstamo.

 

NÚMERO DE IMPAGOS PARA PROCEDER AL EMBARGO DE LA VIVIENDA

Esta medida es muy importante en la protección de los clientes.

A partir de la entrada en vigor de la ley, el banco no podrá iniciar proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen estos límites:

Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.
Además, se establece un límite al interés de demora máximo, que será de 3 puntos por encima del interés de la propia hipoteca.

 

PRODUCTOS VINCULADOS

Se prohíbe en la nueva ley hipotecaria que el banco obligue al cliente a contratar otros productos (seguros en su mayoría) para acceder a sus hipotecas, obviamente no está prohibido que la entidad bancaria ofrezca rebajas en el tipo de interés.

El consumidor no está obligado a contratar con la entidad que le dé la hipoteca otros productos vinculados como pólizas del hogar, seguros o planes de pensiones.

Algo que sí puede ocurrir (y, de hecho, lleva meses ocurriendo) es que las entidades ofrezcan a los clientes bonificaciones en el préstamo a cambio de contratar algunos de estos productos.

 

LIMITA LAS COMISIONES

La nueva ley también limita las comisiones por amortización anticipada del crédito con niveles máximos. Desde el domingo, dichas comisiones variarán en función del tipo de interés que incluya la hipoteca y del momento en el que se lleve a cabo la amortización.

En el caso de hipotecas a tipo variable, la comisión será como máximo del 0,25% del capital amortizado en los tres primeros años y del 0,15% durante el resto de su vida; para hipotecas a tipo fijo, la comisión máxima será del 2% en los diez primeros años y del 1,5% en el resto del crédito.

ELIMINACIÓN DE LAS CLÁUSULAS SUELO

En la nueva ley hipotecaria se prohíbe taxativamente la explicación de un interés mínimo en hipotecas variables, por lo que se legisla la prohibición de las cláusulas suelo.

 

COMISIÓN DE APERTURA

Muchas entidades cobran a sus clientes una comisión de apertura del préstamo. La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión aunque sí establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.

 

RETROACTIVIDAD DE LA LEY HIPOTECARIA

Es importante señalar que sólo dos puntos de la nueva normativa de la ley hipotecaria son retroactivos y servirán para todas las hipotecas concedidas con anterioridad a la entrada en vigor de la ley.

Concretamente, el que abarata el paso del tipo variable al tipo fijo y el que establece el número de impagos para embargar la vivienda.

 

NUEVO ORGANISMO PARA RESOLVER QUEJAS.

Por último, cabe mencionar la creación de una entidad para resolver los litigios que surjan en consecuencia de las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios.

Por lo tanto, en vista de las novedades que ofrece la nueva Ley Hipotecaria, podemos considerarla una norma que ofrece una ostensible protección a los consumidores, creando mayor seguridad jurídica en el mercado.

 

www.plateroabogados.com

 

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